En el mercado hostelero de Madrid, el valor de un local no lo dan solo sus paredes, sino su capacidad de proyectarse hacia la calle. Sin embargo, el escenario de 2026 es complejo: tras años de cambios normativos, anulaciones judiciales de la Ordenanza de 2022 y la consolidación de las zonas de bajas emisiones, un traspaso que parece una oportunidad de oro puede esconder una trampa legal.
En Inmorest, como especialistas en traspasos, desglosamos los tres puntos críticos que debes revisar antes de firmar cualquier contrato este año.
1. El laberinto de las ZPAE: Donde el silencio es ley
Las Zonas de Protección Acústica Especial (ZPAE) ya no son una anécdota, sino el factor que determina la rentabilidad de un negocio. Si el local que te interesa está en Centro, Chamberí (Ponzano/Trafalgar), Gaztambide o Vicálvaro, las reglas cambian:
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Horarios reducidos: Dependiendo de si la zona es de contaminación acústica «alta», «moderada» o «baja», tu terraza podría estar obligada a cerrar a las 23:00h, incluso en fines de semana.
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Prohibición de nuevas licencias: En muchas de estas zonas, si el local no tiene la licencia de terraza vigente y consolidada, es prácticamente imposible conseguir una nueva.
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Régimen de transmisiones: Al traspasar, el Ayuntamiento revisa con lupa que no haya expedientes sancionadores abiertos por ruido. Una multa grave del anterior dueño puede complicar tu cambio de titularidad.
2. El fin definitivo de las estufas de gas (las «setas»)
Existe mucha confusión sobre si las estufas de gas han vuelto tras los vaivenes judiciales. La respuesta desde Inmorest es clara: No.
A pesar de que algunos puntos de la Ordenanza de Terrazas fueron discutidos en los tribunales, la prohibición de los elementos de combustión (gas o leña) en dominio público se mantiene firme por la normativa de calidad del aire (Plan Madrid 360).
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Situación en 2026: El uso de estufas de gas en las aceras de Madrid está prohibido. Si el local que vas a adquirir basa su temporada de invierno en estos equipos, debes saber que son legalmente inutilizables.
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El coste del cambio: Sustituirlas por calefactores eléctricos por infrarrojos suele requerir una ampliación de la potencia eléctrica contratada y, en ocasiones, una adecuación del boletín eléctrico del local. No ignores este gasto extra en tu plan de negocio.
3. Seguridad Jurídica: ¿Es legal esa terraza en calzada?
Tras las sentencias del TSJM que anularon partes de la normativa de 2022, la mayoría de las terrazas que ocupaban bandas de estacionamiento (plazas de aparcamiento) han perdido su cobertura legal o no pueden ser renovadas tras el traspaso.
Consejo Inmorest: Si te ofrecen un traspaso basándose en una gran terraza sobre la calzada, solicita un informe urbanístico previo. En muchos casos, esa autorización era temporal y «no heredable» tras los últimos cambios judiciales. El valor del traspaso debería ajustarse a la realidad de lo que sí se puede mantener legalmente.
Checklist: ¿Qué pedir antes de entregar una señal?
Antes de realizar cualquier pago por un traspaso con terraza en Madrid, asegúrate de tener:
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Plano de detalle actualizado: El número de mesas y sillas real debe coincidir con el autorizado.
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Certificado de estar al corriente de pago de tasas: Las deudas de terrazas del anterior titular pueden bloquear tu licencia.
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Seguro de Responsabilidad Civil: Que cubra específicamente la actividad en el exterior.
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Informe de viabilidad técnica: Para asegurar que el sistema de calefacción cumple con la normativa de bajas emisiones.
En Inmorest te protegemos
Traspasar un negocio de hostelería en Madrid sin asesoramiento técnico es un riesgo innecesario. En Inmorest no solo te ayudamos a encontrar el local ideal, sino que auditamos cada licencia para que tu única preocupación sea levantar la persiana y empezar a facturar.
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