¿Dónde está la rentabilidad real en 2026?
En el mercado residencial de Madrid, la escasez de suelo finalista ha elevado el precio de la obra nueva a máximos históricos. Ante este escenario, muchos inversores se preguntan: ¿Es mejor pagar el «premium» de estrenar una vivienda o buscar un activo para reformar en una zona consolidada?
Desde InmoRest Consultores, analizamos las métricas técnicas y fiscales que decantan la balanza este año.
1. El factor fiscal: IVA vs. ITP
La primera gran diferencia es el coste de adquisición, y no hablamos solo del precio de venta:
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Obra Nueva: Tributa por IVA (10%) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Madrid se sitúa en el 0,75%.
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Segunda Mano: Tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en la Comunidad de Madrid es del 6% (con bonificaciones para familias numerosas o menores de 35 años en ciertos casos).
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Conclusión técnica: Comprar segunda mano supone, de entrada, un ahorro del 4,75% en impuestos, capital que puede destinarse directamente a la mejora del inmueble.
2. Eficiencia Energética y Normativa 2026
La obra nueva gana por goleada en sostenibilidad. Las promociones actuales cuentan con calificación A, aerotermia y aislamientos térmicos de última generación.
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El reto de la reforma: Al rehabilitar una vivienda de segunda mano en distritos como Chamberí o Salamanca, es vital invertir en ventanas de rotura de puente térmico y sistemas de climatización eficientes. Una reforma que no mejore la etiqueta energética restará valor de salida al activo en menos de 5 años.
3. Rentabilidad neta (Yield) y Valor de Alquiler
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Obra Nueva: Suele atraer a inquilinos de perfil corporativo que pagan rentas más altas, pero el precio de compra inicial es tan elevado que la rentabilidad neta suele comprimirse (entorno al 3,5%).
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Segunda Mano reformada: Comprar un activo «castigado», reformarlo con calidades de lujo y ponerlo en el mercado permite obtener rentabilidades netas superiores al 5%, además de capturar la plusvalía inmediata generada por la reforma (el valor del piso sube más que el coste de la obra).
4. Gastos de Notaría y Gestión
Aunque los honorarios notariales están regulados por arancel, en la obra nueva suelen ser ligeramente superiores debido a la complejidad de las escrituras de división horizontal y obra nueva. En InmoRest recomendamos siempre realizar un provisión de fondos del 10% al 12% del precio de compra para cubrir todos los gastos de gestión en Madrid.
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En InmoRest, no solo buscamos propiedades; realizamos estudios de rentabilidad comparada. Ya sea un ático de obra nueva en Valdebebas o un piso señorial para reformar en el Barrio de Salamanca, te aportamos el rigor técnico necesario para que tu inversión sea un éxito.
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