Si antes del coronavirus (Covid-19) ya te planteaste la posibilidad de traspasar tu negocio porque no te estaba dando los resultados esperados muy probablemente la situación haya empeorado hasta el punto de pensar en entregar las llaves sin más. Y efectivamente son muchos los locales de hostelería que vuelven a manos de sus dueños en estos días. Sin embargo, en Inmorest Consultores consideramos que no debe darse todo por perdido, pues siempre hay posibilidad de recuperar una parte de la inversión.
¿Cuánto puedo pedir por mi negocio?.
Como la propia palabra indica un traspaso consiste en ceder un negocio completo, en funcionamiento y susceptible de ser rentable. Por tanto, la salud económica del negocio es el principal factor a tener en cuenta para valorar un traspaso, pero hay también otros factores, y por orden de importancia serían:
- Rentabilidad histórica y situación del mercado.
- Ubicación y distribución.
- Condiciones arrendaticias.
- Estado del inmueble, sus instalaciones y maquinaria.
El saber de qué manera conjugar estos cuatro factores para obtener un precio final es muy complicado, y es sin duda una de nuestras principales funciones como agencia especializada. Después de todo, creo además, que la experiencia y el contacto directo y constante con nuestros clientes nos otorga un sexto sentido que pocas veces nos hace errar en nuestras valoraciones.
1- Rentabilidad histórica. Aunque habría que tener en cuenta muchos detalles, a groso modo un interesado por un negocio de hostelería suele estar dispuesto a pagar los beneficios demostrables del último año multiplicados x 2,5. En otros sectores este ratio suele ser mayor, pero la hostelería es muy voluble.
El problema es que en la mayor parte de los casos los bares y restaurantes se traspasan porque los resultados son muy bajos o incluso negativos, pero no por ello el valor del negocio es cero.
Y por otro lado, la incertidumbre actual hace aún más plausible la frase “rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras”.
La situación de crisis del mercado actual ha provocado un descenso del precio de los traspasos que dependiendo de la ubicación estimamos que oscila entre el 30% y el 60% con respecto a unos años atrás.
2.- Ubicación y distribución. A pesar de que este factor es más determinante para establecer la renta del local, siempre podría haber disposición a pagar un importe de traspaso por una ubicación excelente incluso si no existiese negocio o instalación alguna. En este caso extremo hablaríamos de una especie de tasa por obtener el derecho de arrendamiento.
3.- Condiciones arrendaticias. El comprador de un negocio valora siempre en su conjunto el precio del traspaso y la renta con sus gastos. Una renta por debajo del precio de mercado favorecerá un traspaso más elevado, pues el comprador calculará el ahorro por diferencia de rentas durante los años de contrato y una parte podría destinarla a pagar mayor traspaso.
Si por el contrario la renta está por encima del precio de mercado, el precio del traspaso, por bajo que este sea, resultará un importante freno para el posible comprador.
4.- Estado del inmueble. A menudo nos encontramos que este es el factor al que mayor importancia otorga el vendedor. Lógicamente él trata de dar valor a la inversión que realizó en su día, sin tener en cuenta que esa inversión pudo ser errónea y no tener mayor valor que el precio de la maquinaria en el mercado de segunda mano.
Este sería el caso de un restaurante nuevo montado a lo grande, con las mejores instalaciones, maquinaria, mobiliario, etc. pero que por razón por ejemplo de ubicación, situación de la población y empresas de la zona, el negocio resultara inviable incluso con la mejor gestión posible.
Por el contrario, si los tres primeros factores son correctos, el buen estado de las instalaciones y su maquinaria sí puede contribuir a incrementar el precio del traspaso, en mayor o menor medida en base al aprovechamiento que el comprador vaya a obtener de ellos. Por ejemplo, una franquicia probablemente solo valore la licencia, instalación de aire acondicionado y cámaras de frío. Sin embargo, alguien que quiera continuar con el negocio tal cual lo valorará absolutamente todo.
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